Erhaltungssatzung

Die Münchner Marktbesonderheit im Fokus


    • Allgemeine Informationen zu Erhaltungssatzungsgebieten
    • Wer ist von der Erhaltungssatzung betroffen?
    • Welche Konsequenzen gibt es für die Wertentwicklung einer Immobilie in diesen Gebieten?
    • Was ist eine Abwendungserklärung?
    • Drohende Wertminderung vermeiden
    • Hilfestellung durch Rohrer Immobilien

    Hier prüfen, ob Ihre Immobilie betroffen ist

    Um was geht es?

    Im Folgenden haben wir für Sie einige Informationen aufbereitet, die Ihnen einen Überblick über die Münchner Erhaltungssatzung liefert. Erfahren Sie mehr über die Verschärfung der Abwendungserklärung in Erhaltungssatzungsgebieten und die, sich daraus ergebenden Konsequenzen auf Immobilien.

    Für ein persönliches Gespräch steht Ihnen Stefan Hagen gerne zur Verfügung.

    Die wichtigsten Eckpunkte

    Allgemeine Informationen zur Erhaltungssatzung

    Die Erhaltungssatzung schützt Immobilien vor der Umwandlung in Eigentumswohnungen und Luxussanierungen bzw. vor Maßnahmen, die einen überdurchschnittlichen Wohnwert fördern und ist notwendig, um preiswerten Wohnraum zu gewährleisten. Ziel ist es, eine Gentrifizierung einzelner Gebiete zu vermeiden. Es soll ausgeschlossen werden, ein Gebiet aufzuwerten und dann die Mieten so zu erhöhen, dass die ansässige Bevölkerung durch wohlhabendere Bevölkerungsschichten verdrängt wird. 

    Wer ist von der Erhaltungssatzung betroffen?

    Derzeit gibt es in München 23 Erhaltungssatzungsgebiete in denen sich ca. 160.000 Wohnungen befinden. Rund 280.000 Menschen leben in diesen Gebieten. Damit ist etwa jeder fünfte Einwohner bzw. Einwohnerin Münchens in einem Erhaltungssatzungsgebiet wohnhaft. Eine Erweiterung und/oder die Gründung neuer Satzungsgebiete gilt als wahrscheinlich.

    Welche Konsequenzen gibt es für die Wertentwicklung einer Immobilie in diesen Gebieten?

    Befindet sich eine Immobilie in einem Erhaltungssatzungsgebiet, bedeutet dies eine klare Wertminderung, da nicht mehr „frei“ über eine Immobilie verfügt werden kann. Zudem besteht in Erhaltungssatzungsgebieten ein Vorkaufsrecht der Stadt München. 

    Was ist eine Abwendungserklärung?

    Durch die Abwendungserklärung kann der Käufer das Vorkaufsrecht der Stadt abwenden. Darin willigt der Käufer ein, umfangreichen Verpflichtungen nachzukommen, damit die städtebaulichen Zielvorgaben eingehalten werden (siehe 1).

    Informationen über die Verschärfung der Abwendungserklärung

    In 2018 und 2019 wurde die Abwendungserklärung verschärft. Bei Neuvermietungen gilt nun z.B. ein Mietdeckel. Die Nettokaltmiete darf aktuell den Betrag von 11,50€/m² nicht überschreiten. Zudem darf nur an Personen vermietet werden, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten. So soll sichergestellt werden, dass auch für Normal- und Geringverdiener bezahlbarer Wohnraum verfügbar bleibt. Eigenbedarf kann nur noch sehr eingeschränkt angemeldet werden, Staffelmietverträge sind unzulässig.  Die Bindung an die Abwendungserklärung gilt solange das Anwesen im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung liegt. Nach jeweils fünf Jahren wird die Erhaltungssatzung geprüft und dann in der Regel verlängert.

    Drohende Wertminderung vermeiden

    Falls sich die Immobilie noch nicht in einem Erhaltungssatzungsgebiet befindet, sollten Eigentümer prüfen lassen, wie die drohende Wertminderung vermieden werden kann. Es besteht evtl. die Möglichkeit, das Objekt nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufzuteilen, aber auch eine Veräußerung sollte durchdacht werden.

    Hilfestellung durch Rohrer Immobilien

    Wir haben langjährige Erfahrung rund um das Thema Erhaltungssatzung. Falls Sie an einen Verkauf Ihrer Immobilie denken, oder sich genauer informieren möchten, sind wir, die Rohrer Immobilien GmbH der richtige Ansprechpartner. Gerne beraten wir Sie zu diesem Thema ausführlich.



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    ROHRER

    Rohrer Immobilien GmbH
    Lessingstrasse 9
    80336 München
    +49 (0) 89 - 543 04 0
    info@rohrer-immobilien.de

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    MÜNCHEN | SCHWABING - FREIMANN

    Münchens wohl bekanntester Stadtteil war einst Mittelpunkt der Boheme und ist heute mit seinen Kneipen, Künstlertreffs und Kabaretts beliebtes Ausgehviertel. Schwabing fasziniert aufgrund seiner Lage am Englischen Garte sowie der Nähe zur Innenstadt. Es ist auch wegen seiner kulturhistorischen Bauten eine der schönsten sowie begehrtesten Wohngegenden Münchens.

    MÜNCHEN | UNTERGIESING - HARLACHING

    Der an der Isar gelegene Bezirk Untergiesing-Harlaching lockt mit Vielfalt. Das ruhige Harlaching ist von Bürgervillen der Gartenstadt und dem Tierpark Hellabrunn geprägt. Der nördliche Bezirksteil versprüht die urbane Atmosphäre eines Arbeiterviertels und ist die Heimat legendärer Fußballclubs.

    MÜNCHEN | SOLLN

    Unter Vermögenden und Prominenten ist Solln seit mehr als 120 Jahren eine der begehrtesten Wohngegenden Münchens. Das noble Viertel mit herrschaftlichen Häusern im Süden der Stadt besticht durch seine einzigartige Lage mit großzügigen Grünanlagen am linken Isarhochufer. 

    MÜNCHEN | AUBING - LOCHHAUSEN - LANGWIED

    Der östlichste Münchner Stadtbezirk hat zum Teil einen ländlichen Charakter und zeichnet sich durch großzügige Grünflächen aus. Viele Wohnungen entstehen in dem neuen Stadtteil Freiham. Der Bezirk bietet zudem innerhalb München die günstigsten Mieten und Immobilienpreise. 

    MÜNCHEN | BOGENHAUSEN

    Nordöstlich vom Friedensengel befindet sich das ruhige Bogenhausen mit Parkanlagen und Bauten aus der Prinzregentenzeit. Nahe der Isar, wo früher bekannte Künstler lebten, wohnen heute Vermögende und Spitzenverdiener. Der größte Teil des Stadtbezirks bietet eine hohe Lebensqualität aber auch für Münchens Normalverdiener.

    MÜNCHEN | TRUDERING - RIEM

    Das im Osten Münchens gelegen Trudering ist ein Paradies für Familien. Überdurchschnittlich viele Einfamilienhäuser, eine große Waldfläche sowie die Nähe zur Messestadt Riem mit dem Riemer Park und großem Einkaufszentrum bietet eine urbane Infrastruktur und zugleich ländliches Idyll.

    Pullach

    Wie ein Aussichtsstand thront die Gemeinde Pullach am Waldrand des Forstenrieder Parks über der Isar. Die schöne Lage und gute Wirtshäuser zieht nicht nur Tagesausflügler an, Künstler, Prominenz und Spione wählten den Villenort auch als Wohnort und Arbeitsplatz.

    MÜNCHEN | Neuhausen - Nymphenburg

    Wer Enten am Apollotempel im Schlosspark füttern oder ein Eis bei Scarlatti genießen will – der westlich von der Innenstadt gelegen Stadtbezirk hat vieles zu bieten. Ob kulturelle Highlights wie das Nymphenburger Schloss oder urbanes Leben in Neuhausen, der Bezirk offeriert ein hohes Maß an Lebensqualität.

    MÜNCHEN | OBERMENZING

    Westlich von Nymphenburg und nördlich von Pasing erstreckt sich Obermenzing. Das grüne Viertel mit kleinteiliger Bebauung ist ideal für Familien und Menschen, die Ruhe und Erholung auch in der Großstadt suchen. Mit der Blutenburg und dem alten Dorfkern ist Obermenzing auch ein kulturhistorisch reiches Stadtviertel.

    MÜNCHEN | SENDLING

    In dem südlich vom Zentrum gelegenen Bezirk befindet sich die idyllische Isar-Halbinsel Flaucher. Das ehemalige Arbeiterviertel Sendling ist auch durch urbane Plätze wie der lebendige Harras oder die stimmungsvolle Gegend um den Gotzinger Platz gekennzeichnet und ist heute ein vor allem unter jungen Singles beliebtes In-Viertel. 

    MÜNCHEN | SENDLING - WESTPARK

    Der südwestlich von der Innenstadt gelegene Bezirk weist trotz zum Teil dichter Wohnbebauung mit dem Westpark, dem Heckenstallerpark und dem Südpark großzügige Grünanlagen auf. Eine breite Mischung unterschiedlicher Wohngebäude bietet für verschiedene Einkommensschichten und Haushaltsgrößen ein zuhause.

    München | AU - HAIDHAUSEN

    Der östlich von der Innenstadt gelegene Bezirk Au-Haidhausen hat sich längst vom Brauereiviertel zum Szene-Viertel gewandelt. In der von Gründerzeit-Bauten geprägten Wohngegend leben überdurchschnittlich viele gutverdienende Singles und Kleinfamilien. 

    MÜNCHEN | LUDWIGVORSTADT - ISARVORSTADT

    Wer in München direkt vor der Haustür etwas Erleben will, wählt den südlich von der Altstadt befindlichen Bezirk Wohnort. Die zentrale Lage, interessante Gründerzeitbauten und viele Freizeitmöglichkeiten der Ludwigsvorstadt und der Isarvorstadt werden vor allem von jungen Menschen geschätzt. 

    MÜNCHEN | LAIM

    Das zwischen der Innenstadt und Pasing gelegene Laim ist eine gemütliche Wohngegend. Trotz guter Anbindung liegen die Immobilienpreise unter dem Münchner Durchschnitt. Die wahren Wohnwerte verbergen sich versteckt hinter den Verkehrsachsen.

    München | THALKIRCHEN - OBERSENDLING

    Die Floßlände in Thalkirchen lockt nicht nur Ausflügler, sondern das grüne Viertel an der Isar ist auch ein begehrter Wohnort. Urbaner ist es in Obersendling, wo nach der Standortaufgabe von Siemens neue Wohnquartiere entstehen. Die Bezirksteile Thalkirchen und Obersendling sind vor allem für junge Familien attraktiv:

    MÜNCHEN | MOOSACH

    Der nordwestlich gelegene Bezirk weist für die Stadt unterdurchschnittliche Preise und Mieten auf. Hier wohnen viele Altmünchner. Die gute Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr, das Olympia Einkaufszentrum OEZ sowie Grünanlagen wie das Kapuzinerhölzl und des nahen Olympiaparks machen Moosach zu einem beliebten Wohnort.

    MÜNCHEN | ALTSTADT - LEHEL

    In der Altstadt und im Lehel zu wohnen ist äußerst attraktiv. Zentralste Lage, Museen und Bauwerke von Weltrang, Residenztheater, Kammerspiele und Staatsoper um die Ecke und besten Anschluss an den Personennahverkehr. Nachts ist es hier dennoch relativ ruhig. Der Wohnraum in Münchens erstem Bezirk ist aber sehr knapp und teuer.

    MÜNCHEN | MAXVORSTADT

    Die kulturell reiche und großzügig angelegte Maxvorstadt kann nicht nur mit bedeutenden Museen aufwarten. Der Bezirk verfügt auch über zahlreiche Cafés, Kneipen oder Biergärten, wie dem Park Cafe am Alten Botanischen Garten. Aufgrund zweier Universitäten wohnen hier überdurchschnittlich viele junge Menschen.

    MÜNCHEN | SCHWANTHALERHÖHE - WESTEND

    Das südwestlich der Innenstadt gelegene, ehemalige Arbeiterviertel ist mit seinen Gründerzeithäusern, lebendigen Plätzen und vielseitiger Gastronomie heute ein In-Viertel. Vor allem unter jüngeren Menschen und Familien ist die Schwanthalerhöhe ein beliebtes Wohngebiet.

    MÜNCHEN | PASING

    Mit der Neugestaltung des Marienplatzes und des Bahnhofplatzes sowie der Nordumgehung Pasing hat der Bezirk an der Würm im Westen von München viel an Wohnqualität gewonnen. Besonders unter Familien mit Kindern ist die Nachfrage in den Pasinger Villengegenden groß.

    MÜNCHEN | RAMERSDORF - PERLACH

    Der gut angebundene südöstliche Bezirk ist der mit den meisten Einwohnern. Dennoch gibt es hier alte Dorfkerne wie Altperlach am Hachinger Bach. Eine Aufwertung mit einem neuen Stadtteilzentrum erfährt aktuell Neuperlach. Im Bezirk wohnen überdurchschnittlich viele Familien noch relativ günstig.

    MÜNCHEN | MILBERTSHOFEN - AM HART

    In dem nördlich von Schwabing gelegenen Milbertshofen wohnen viele Mitarbeiter des Automobilkonzern BMW, der dort seinen Geschäftsitz hat. In den vergangenen Jahren hat sich der Bezirk vor allem im Süden stark gewandelt. Aufgrund der guten Verkehrsanbindung und der Grünanlagen ist es ein begehrtes Wohngebiet für Familien. 

    MÜNCHEN | OBERGIESING - FASANGARTEN

    Nachdem sich das ehemalige Bauerndorf Giesing ab 1900 in ein Arbeiterviertel verwandelt, vollzieht sich seit etwa der 2000-er Jahre mit dem Bau neuer Wohnviertel wie der Parkstadt Giesing die Umwandlung in einen Wohnbezirk für alle soziale Schichten. Begehrt ist Obergiesing aufgrund relativ günstiger Mieten und der guten Verkehrsanbindung.  

    MÜNCHEN | BERG AM LAIM

    Der südöstlich vom Ostbahnhof gelegene Bezirk war lange von den städt. Großsiedlungen und Gewerbegebieten geprägt. Mit den aktuellen Entwicklungen, wie dem Werksviertel in ein Kultur, Büro- und Wohnquartier, gilt es nun als In-Bezirk. Günstige Mieten in den Bestandgebäuden und viele Freizeitmöglichkeiten machen Berg am Laim für viele Haushalte, vor allem Familien, attraktiv.

    MÜNCHEN | ALLACH - UNTERMENZING

    Trotz großer Industrieunternehmen, ist der nordöstlich gelegenen Bezirk von Grünanlagen und vielen Einfamilienhäusern geprägt. Obwohl Teil der Großstadt, bietet das zum Teil noch dörfliche Gebiet Ruhe und Erholung. Die gute S-Bahn-Anbindung, die Lage an dem Fluss Würm, Verkehrsanbindung und relativ günstige Bestandswohnungen machen es zu einem idealen Wohngebiet für Familien.

    MÜNCHEN | SCHWABING - WEST

    Der Bezirk ist aufgrund seiner zahlreichen gut erhaltenen Altbauten und vielen Bistros, Cafés und Läden seit jeher ein beliebter Wohnort des gehobenen Bürgertums. Wegen der zentralen Lage, der stimmungsvollen Architektur und vieler Freizeitmöglichkeiten sind auch die Kaufpreise und Mieten überdurchschnittlich hoch.

    MÜNCHEN | FORSTENRIED - FÜRSTENRIED

    Die im Süden von München gelegenen Stadtteile verfügen mit der Autobahn A 95 über eine guten Verkehrsanbindung in die Alpen und zum Starnberger See. Auch der Öffentliche Personennahverkehr nach München ist sehr gut. Aufgrund relativ günstiger Mieten sind die Stadtteile begehrte Wohngegenden für Familien.

    MÜNCHEN | HADERN

    Hadern verfügt über einen überdurchschnittlich hohen Anteil an Einfamilien- und Reihenhäusern des Gebäudebestand. Besonders begehrt sind die Häuser der idyllischen Gartenstadt Südwest. Aber nicht nur für Familien mit Kindern, auch ältere Menschen schätzen Hadern aufgrund des guten ärztlichen Versorgungsgrades.  

    MÜNCHEN | FELDMOCHING - HASENBERGL

    Die Vielzahl unterschiedlicher Wohnformen vom Bauernhaus, Einfamilienhaus bis zum modernen Wohnhochhaus bietet für verschiedene Haushalte und Bedürfnisse ein zuhause. Die Nähe zu Seen und Naturlandschaften bietet einen hohen Freizeitwert. Die Lebensqualität wurde zudem durch Infrastrukturmaßnahmen ausgewertet. 

    Aktuelles

    Alles anzeigen

    🎄 ROHRER Advents-Aktion: Christbäume für München

    Corona-Advent ohne geschmückten Baum? Nein danke... Mit unserer Weihnachtsaktion sorgen wir für Ihren Christbaum - frei Haus!

    Rohrer vermittelt trotz Erhaltungssatzung

    Stadt München übt Vorkaufsrecht trotz Corona-Sparmaßnahmen weiterhin aus.

    Neues Gesetz zur Maklerprovision

    Kurz vor Weihnachten tritt ein neues Gesetz in Kraft, das die Verteilung der Maklerprovision beim Immobilienverkauf bundesweit regelt.

    Homeoffice im Hotel

    Neue Konzepte für leerstehende "Corona-Immobilien" gefragt.

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